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么样的房子了。高档住宅的租金肯定很贵，每月从十几贯到几十贯不等，元祐年间，御史中丞胡宗愈租了一套民宅，“每月僦直一十八千”。而租赁“店宅务”管理的公租屋，即政府提供的“廉租房”，每月只要四五百文钱就行了。
开发商
由于租房需求旺盛，宋朝城市的租赁市场一直很火爆，你要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租，基本上就衣食无忧了，司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”
每个月15贯的租金收入还算是少的啦。南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯，折算成人民币的话就是上万块。怪不得宋朝人认为，出租房子来钱太容易了，连白痴都能赚到钱：“僦屋出钱，号曰‘痴钱’，故僦赁取直者，京师人指为‘钱井经商’”。
因此，宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产（另一个投资热点是放贷业）。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售，宋代的开发商则是盖房子出租。南宋初，“豪右兼并之家占据官地，起盖房廊，重赁与人，钱数增多，小人重困”。一名叫作张守的南宋人也说：“窃谓兼并之家，物业不一，或有邸店房廊，或有营运钞物，初无田亩，坐役乡里，似太优幸。”这里的“邸店房廊”即是用于出租的房产，“营运钞物”则是放贷业。
有些贪婪的官员，也违规经营房地产业，如仁宗朝的宰相晏殊，“营置资产，见于蔡河岸上，托借名目，射占官地，盖屋僦赁”，结果被谏官蔡襄严词弹劾。徽宗朝的宰相何执中，也是“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”，我们无法确知何家到底有多少房产，只知道他“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。
但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮，由于冰柜街地势低洼，经常积水，所以被辟为储备消防用水的用地。可以想象，这个地方人烟肯定比较冷清，地价自然也比较便宜。丁谓要在这里修建房子，同僚都笑他傻。其实丁谓这个人很聪明，他在宅基地附近开凿了一个大水池，既可将积水蓄于一处，挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后他又修建了一座桥，再向朝廷奏请开辟保康门为通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁华地段，地价与房价都蹭蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置，“据要会矣”，如果转手出来，或者放租，价格就很高了。
宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府，眼看着房地产市场如此有利可图，也积极投身进去，在都城与各州设立“店宅务”，相当于官营房地产公司，专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年（1017），汴京店宅务辖下有23300间公租屋。天圣三年（1025），京师公租屋的数目又增加到26100间。
宋政府设“店宅务”经营公租屋，目的有三：一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入。宋人说，“国初财赋，二税之外，惟商税、盐课、牙契、房租而已”，房租是宋政府财政收入的重要来源之一。
二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业。如苏轼在惠州时，指导广州太守建成一个城市自来水供水系统。为维护这个自来水系统，苏轼又建议：在广州城中建一批公租房，“日掠二百”贯房租，“以备抽换（水管）之费”。
三是为城市的中低收入者提供基本住房。相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租可以说是比较低廉的，天禧元年开封府“店宅务”辖下的一间公租屋，每月租金约为500文；到了天圣三年，在物价略有上涨的情况下，租金反而降为每间每月430文。当时一名摆街边摊做小买卖、或者给公私家当佣工的城市底层人，月收入约有3000文，每月四五百文钱的房租，应该说还是负担得起的。
房市调控
房子不仅是开发商与政府的摇钱树，更是居民生存于社会必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房价一再飙升，动用行政手段干预市场是少不了的——尽管这样的做法在今天的经济自由主义者看来极不可取。
今人见识到的“限购”政策，其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。为什么要这么规定？因为宋政府希望将申购公屋的机会留给一般平民。
宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”在任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。至于平民是不是也受“限购令”的约束，史料没有说明。想来这次“第二套房限购”，应该只针对在京的高官。
由于两宋时期大城市的房屋自住率不高，“租房族”数目庞大，宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租：大中祥符五年（1012）正月，“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；大中祥符七年（1014）二月，又诏令“贫民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦直三日”。这里的“官舍”，就是“店宅务”经营的公屋。这些公屋某种程度上具有“廉租房”的性质，租住者又多为城市的中低收入群体，因而，宋政府在极端天气时节（雪寒）或重要节日免除租户数日房租，合情合理。
不过，有时候，宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金，如北宋至和元年（1054）二月，仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次”。南宋绍兴十二年（1142）二月，高宗“诏免京城公私房廊一月”，廿一年（1151）二月，又“诏行在（杭州）官私僦舍钱并减半”。
以今天的目光来看，政府明令私人出租屋减租，无疑是不尊重市场定价与私有产权的表现。但在当时，这一政策也有它的合理性：那些当包租公的，通常都是形势户，非富即贵；而蜗居于出租屋的则多为弱势群体，出于“利益的衡平”考虑，让形势户减收一点租金，似乎也不特别过分。
当然这里有一个“度”需要政府把握好，偶尔蠲免几天房租那情有可原，如果经常性要求业主这么做，则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫作胡太初的官员，就对政府频繁降低房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”意思是说，官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。
宋朝毕竟是商品经济很发达的时代，人们对市场的定价机制并不陌生，如叶适认为，“开阖、敛散、轻重之权不一出于上，而富人大贾分而有之，不知其几千百年也，而遽夺之，可乎？”对富人的财产权，宋人也明确提出要给予保护，如苏辙痛骂王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍贫民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”所以才有明白人站出来非议政府的减租政策，强调“贫富相资”的道理。
宋朝为什么要叫停“不动产登记”？
吕惠卿的“手实法”
北宋朝廷曾经在全国范围内推行过一次“不动产登记”，时为宋神宗熙宁七年（1074）七月。此时新党领导的变法已经呈露出危机，王安石在这一年的四月被罢去相位，离任之前他提请神宗皇帝任命变法派的吕惠卿为参知政事（相当于副宰相）。正是在吕惠卿的推动下，朝廷下诏启动全民“不动产登记”——“手实法”。
按照吕惠卿的设计，这次“不动产登记”的程序如下：
首先，“预具式示民，令依式为状”，即由政府统一印制好“不动产登记”的标准格式，贴出来公告于民，要求民众按照格式自行填报自家的财产，包括名下房产的间数及性质（自住还是出租），田产的亩数及性质（自耕还是招佃），这些田宅折算成货币值多少贯。为方便折算，宋朝根据该地最近若干年内的田宅交易价格取一个中位数，作为估价的标准。由于各户财产由户主自行填报，因此吕氏“手实法”又称“自实法”。
为了照顾自耕农的利益，宋朝又规定，在评估各户财产数目时，凡出租生利的田宅按足额计算，而自住房与自耕地的估值只计市场价的五分之一。打个比方，假设我和你在乡下都有平房3间、田地50亩，我的田宅都是自用，你因为搬到了城里，则将乡下的田宅都租了出去；再假设按市场交易价中位数，每间房屋值50贯，每亩田值20贯，那么在登记不动产时，你的财产将记为1150贯，我的财产则记为230贯——这个财产估价，将决定我和你要承担的不同税负。
然后，各户将填写完毕的财产清单上交到县衙门，“县受而籍之；以其价列定高下，分为五等”，县衙门接收后统一登记造册，并按照居民的财产多寡，将居民划入不同户等。通常乡村户分五等，一、二等户为上户，三等户为中户，四、五等户为下户。坊郭户（城市户）分十等，前五等为上户，后五等为下户。这不是歧视，而是分配税额的依据。
然后，“参会通县役钱本额而定所当输，明书其数，众示两月，使悉知之”，即县衙根据户等划定各户的税额，不同户等所承担的税额是不同的，原则上，上户承担更多的税额，下户不用缴税或者缴纳较少的税。各户的税额都标明其钱数，公示两个月。
可以想象，出于逃税的目的，肯定有一部分居民在登记不动产时会隐瞒财产。对此吕惠卿已考虑好对策：鼓励民众相互监督、检举，“非用器、田谷而辄隐落者许告，有实，三分以一充赏”。你若发现亲邻隐瞒不动产，家有五套房却登记成三套房，那么欢迎你到官府那里举报，一旦查实，官府即没收隐匿的财产，并将三分之一奖励给你。
“手实法”的不良效应
吕惠卿推动的这次全民“不动产登记”，是宋朝推行“免役法”的配置工程。中国在唐宋之际，赋役制度发生了一个历史性的变迁——从人头税向财产税转化，从人身税（役）向货币税转化。必须承认，这是历史发展与文明演进的体现。宋朝的正税，已经基本上跟人丁脱钩，改为按财产多寡分配税额；宋朝的役，也正在转化为货币税的形式，此即熙宁变法中的“免役法”：国家不再强制性征调人户服差役，而是由人户向官府纳钱，官府再用这笔钱雇佣愿意出力的人充役。
免役钱的分配，跟居民财产挂钩。按“免役法”的设计，乡村户的一、二、三、四等户与坊郭户的前五等户，将按其户等承担不同份额的免役钱；乡村五等户与城市六等户以下免予纳钱。因此，启动全国性的“不动产登记”便显得极为必要，事关“免役法”能否公平地推行下去。
但是，吕惠卿的“手实法”甫一出台，便引发强大争议。变法派当然举手拥护，如王安石的支持者蒲宗孟就对“手实法”大加赞美：“近制，民以手实上其家之物产，而官为注籍，以正百年无用不明之版图，而均齐其力役，此天下之良法也。”但保守法以及另外一些变法派官员则极力批评“手实法”，知密州的苏轼甚至抵制“手实法”在密州的推行。
在反对者看来，“手实法”最大的问题就出在“许人纠告”的环节上。谏官范百禄质疑说，“造簿手实，告匿有赏，为是法者，欲民之均，推而行之，恐不如法意，至于骚动。人户虽有手实之文而未尝行，盖谓使人自占，必不尽数供通；而明许告言，则家家有告讦，人人有仇怨，礼义廉耻，何可得哉？”
苏轼给宰相韩绛写了一封信，直陈“手实法”不可推行：“今又行手实之法，虽其条目委曲不一，然大抵恃告讦耳。昔之为天下者，恶告讦之乱俗也。……夫告讦之人，未有非凶奸无良者，异时州县所共疾恶，多方去之，然后良民乃得而安。今乃以厚赏招而用之，岂吾君敦化、相公行道之本意欤？”
变法派干将之一、御史中丞邓绾也上书反对“手实法”，称吕惠卿这么蛮干，“徒使嚣讼者趋赏报怨而公相告讦，畏怯者守死忍饿而不敢为生，其为法未善可知矣”。
总之，这些宋朝士大夫认为，一项立法若具有激发人性之恶的负面效应，则是恶法无疑。“手实法”尽管可以纠正民众隐匿财产之弊，但鼓励告密，必会败坏人心，破坏公序良俗，即使国家能多收些税金，也是得不偿失。而事实证明，他们的担忧并非没有道理，在推行“手实法”的地方，果然出现官吏扰民、奸人告讦之风。
但是，如果宋朝廷不“许人纠告”，则又无法及时发现民众隐瞒财产的行为，进而只能眼睁睁看着一部分居民逃税漏税。在